تاریخ انتشار: ۳ سال پیش

خرید ملک در اتریش به عنوان یک روش سرمایه‌گذاری بسیار سودآور است. کشور اتریش کشوری امن برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است. حتی بحران اقتصادی سال‌های ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۰ نیز منجر به کاهش رونق این بازار نشد. اجاره ملک در اتریش می‌تواند یک روش درآمدزایی محسوب شود! چراکه ۴۳ درصد از مردم اتریش در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند و این کشور بعد از کشور آلمان در رتبه دوم اجاره‌نشینی در اروپا قرار دارد. سرمایه‌گذاری در اتریش در بخش املاک باوجود اینکه به اقامت اتریش منجر نمی‌گردد، اما یک منبع درآمد قابل اعتماد است؛ به ویژه اگر ملک در موقعیت مطلوبی قرار داشته باشد. موسسه مهاجرتی GO2TR با ارائه این مطلب به بسیاری از ابهامات و سؤالات مخاطبان در زمینه خرید ملک در اتریش پاسخ داده است.

برای کسب اطلاعات تکمیلی و بررسی پرونده خود جهت مهاجرت به اتریش می‌توانید با کارشناسان موسسه مهاجرتی GO2TR در ارتباط باشید.

شرایط کلی خرید ملک در اتریش

شهروندان اتحادیه اروپا برای خرید ملک در اتریش با محدودیتی مواجه نیستند. اما برای اتباع کشورهای خارج از اتحادیه اروپا، محدودیت‌هایی از جمله در مناطق مجاز برای خرید ملک در اتریش وجود دارد.

امکان خرید ملک در ایالت‌های والبرگ، تیرول و سالزبورگ برای شهروندان خارج از اتحادیه اروپا وجود ندارد.

برای خرید ملک در سایر ایالت‌ها، شهروندان خارج از اتحادیه اروپا ممکن است مجبور شوند مجوز خرید یک فرد خارجی را تهیه کنند یا پس از گذشت مدت زمان مشخصی از آگهی فروش ملک، آن را خریداری نمایند!

سرمایه گذاری سود آور در املاک اتریش

بازار املاک و مستغلات اتریش زمینه فعالیت وسیعی را برای فرد سرمایه‌گذار ارائه می‌دهد. با این حال، باید توجه داشت که هر نوع ملکی درآمد تضمینی به همراه ندارد. بنابراین، شما باید در مواردی که بیشترین تقاضا و بیشترین صرفه اقتصادی را دارند سرمایه‌گذاری کنید.

نمونه‌های از قیمت خانه در اتریش به شرح زیر است.

سرمایه گذاری با خرید املاک تجاری در اتریش

املاک تجاری یکی از سودآورترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری در اتریش است که سود پایدار و بالایی را برای شما به ارمغان می‌آورد! مزایای سرمایه‌گذاری در خرید ملک تجاری در اتریش را می‌توان با یک مثال نشان داد:

“مرکز خرید با مساحت ۱۶۰۰ متر مربع حدود ۲/۵ میلیون یورو برای شما هزینه دارد. همه واحدهای تجاری مرکز خرید اجاره داده می‌شوند و درآمد سالانه ۱۹۲۰۰۰ یورو (ناخالص) ایجاد می‌کنند. همچنین مستأجران قبوض آب و برق را مستقیماً به خدمات شهری مربوط می‌پردازند. بر این اساس، تمام مشکلات عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت قبوض بدون مشارکت مالک حل می‌شود.

درآمد ناخالص اجاره شامل ۲۰ درصد مالیات بر ارزش‌افزوده است که به دولت پرداخت می‌شود. مابقی مبلغ ۱۶۰۰۰۰ یورو درآمد خالص متعلق به مالک است. در مورد خرید ملک با مبلغ ۲/۵ میلیون یورو، درآمد سرمایه‌گذار ۶/۴ درصد خواهد بود. با این حال، این مرکز خرید را می‌توان با استفاده از وام بانکی با مبلغ ۱/۲۵ میلیون یورو خریداری کرد و به این ترتیب سرمایه‌گذار می‌تواند بازده سرمایه سرمایه‌گذاری شده را به ۹ تا ۱۰ درصد افزایش دهد.”

معمولاً، هنگام سرمایه‌گذاری در املاک تجاری در اتریش، از وام بانکی برای ۶۰ تا ۷۰ درصد ارزش ملک مورد نظر استفاده می‌شود. بسته به شرایط بانک، می‌توان وام را بین ۱۰ تا ۲۰ سال با ۲ تا ۳ درصد در سال بازپرداخت کرد.

خرید زمین برای ساخت ملک جدید در اتریش

در اتریش دو نوع ملک وجود دارد: ملک کامل و ملک مشترک. ملک کامل به خریدار، مالکیت خانه و زمین را می‌دهد اما مجوز ساخت بیشتر را شامل نمی‌شود. این در حالی است که مالکیت مشترک دارای مجوز برای توسعه ساختمان‌های بیشتر در زمین است. 

اگر قصد ساخت‌وساز در اتریش را دارید، باید اطمینان حاصل کنید که طبق قرارداد خرید، حق مالکیت خاصی که به مالکان اجازه ساخت ساختمان می‌دهد را در اختیار دارید.

نحوه پیدا کردن ملک در اتریش

آژانس‌های املاک آنلاین به احتمال زیاد اولین و ساده‌ترین درگاه تماس شما خواهند بود. Rightmove ،Amazing Austria ،Engel و Voelkers ، Savills و Tranio برخی از آژانس‌های پیشرو برای جستجوی ملک در اتریش هستند. آن‌ها می‌توانند بهترین قیمت‌ها را در مناطق مختلف به شما ارائه دهند. نمایندگان املاک محلی، بهترین انتخاب برای شناخت بازار خواهند بود و اکثر آن‌ها دارای کارکنان انگلیسی زبان هستند.

نمایندگان املاک محلی، یک راه عالی برای یافتن مکان مناسب برای شما است! زیرا آن‌ها انگشت خود را بر نبض آنچه در بازار اتفاق می‌افتد، می‌گذارند. همچنین آن‌ها در مورد سؤالات زیادی که مطمئناً در مورد آن منطقه دارید، آگاه خواهند بود. به عنوان مثال، سیستم مدرسه، محل غذاخوری و مسیرهای حمل‌ونقل عمومی. همچنین نمایندگان املاک محلی می‌توانند قوانین و مقررات خرید املاک در اتریش را به شما توضیح دهند.

گاهی اوقات، فروشندگان تصمیم می‌گیرند بدون هزینه نمایندگی، ملک خود را مستقیماً به خریدار بفروشند. بنابراین، ایده خوبی است که بخش‌های طبقه‌بندی شده روزنامه‌های محلی اتریش را نیز بررسی کنید. هنگام جستجوی خانه در اتریش اگر از قبل افرادی را در این کشور می‌شناسید، به آن‌ها بگویید که به دنبال خانه هستید.

روند خرید ملک در اتریش

پس از پیدا کردن ملک مورد نظر برای خرید، فرایند خرید خانه آغاز می‌شود. این فرایند از ابتدا تا انتها، معمولاً بین یک تا سه ماه طول می‌کشد. در ادامه مراحل خرید خانه در اتریش آورده شده است.

۱. پیشنهاد خرید

معمولا پیشنهاد قیمت خرید، توسط یک مشاور املاک انجام می‌شود. این پیشنهاد بیانگر هزینه‌ها خواهد بود. محدوده مذاکره معمولاً بین ۵ تا ۱۰ درصد زیر قیمت درخواستی فروشنده است.

شما می‌توانید انتظار داشته باشید که روند ارائه پیشنهاد تا تحویل کلید، چند ماه طول بکشد. در اتریش، یک قرارداد شفاهی که قصد خرید را بیان می‌کند می‌تواند از نظر قانونی لازم‌الاجرا باشد.

۲. پرداخت ودیعه

پس از امضای قرارداد توسط هر دو طرف، ممکن است از خریدار خواسته شود ودیعه پرداخت کند که معمولاً ۱۰ درصد از قیمت خرید ملک است. ودیعه تا زمان فروش نهایی در دفتر اسناد رسمی نگهداری می‌شود.

۳. استخدام وکیل و دفتر اسناد رسمی

دفتر اسناد رسمی بخش مهمی از خرید ملک در اتریش است. دفتر اسناد رسمی، به عنوان یک واسطه بین شما و فروشنده عمل می‌کند و همچنین هرگونه سپرده را نگه داشته و معامله بین دو طرف را تسهیل می‌کند. 

۴. بررسی ملک

به عنوان بخشی از مذاکره شما با فروشنده، ممکن است بررسی ساختاری ملک انجام شود. همچنین برای گرفتن وام مسکن ممکن است نیاز به بررسی و ارزش‌گذاری ملک باشد. در واقع، فروشندگان از نظر قانونی ملزم به ذکر همه نقص‌های یک ملک نیستند. از این رو، به عنوان یک خریدار می‌توانید از معمار یا نقشه‌بردار برای بررسی ملک استفاده کنید. آن‌ها همچنین ممکن است بتوانند گزارش را برای ارائه‌دهنده وام مسکن شما ارسال کنند.

۵. قرارداد خرید

برای رسمی شدن خرید ملک در اتریش، به قرارداد خرید نیاز دارید. یک دفتر اسناد رسمی قرارداد را تنظیم می‌کند و از سوی هر دو طرف عمل خواهد کرد و از نظر قانونی به عنوان واسطه بین خریدار و فروشنده تلقی می‌شود. جزئیات زمان انجام انتقال و زمان مقرر قیمت خرید باید همه در این قرارداد گنجانده شود.

پس از موافقت فروشنده با پیشنهاد شما، قرارداد فروش توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. همان‌طور که گفته شد، پس از امضای هر دو طرف، ممکن است از خریدار خواسته شود که ودیعه را پرداخت کند.

۶. تکمیل فروش

در نهایت، برای بستن معامله، باید ملک را به ثبت زمین وارد کنید که به Modus معروف است. این کار معمولاً زمانی صورت می‌گیرد که پرداخت کامل انجام شده باشد. برای سرمایه‌گذاران خارجی، پرداخت می‌تواند از طریق دفتر اسناد رسمی انجام شود که پس از ورود به ثبت زمین آن را آزاد می‌کند. هزینه ثبت زمین معادل ۴/۵ درصد از ارزش ملک است و فرایند آن بین ۹ تا ۳۲ روز طول می‌کشد.

خرید ملک در اتریش و قیمت مسکن

املاک و مستغلات در اتریش در مقایسه با سایر نقاط اروپا مقرون به صرفه هستند. این امر به ویژه در وین در مقایسه با مونیخ یا زوریخ صادق است. به طور معمول، بازار املاک و مستغلات با بازده متوسط و ثابت است و نرخ بهره کم و پایداری دارد. قیمت املاک اتریش در یک دهه گذشته افزایش مداوم داشته است.

به طوری که گفته می‌شود قیمت مسکن در وین، پایتخت اتریش ۷/۲۶ درصد و به طور متوسط ۱/۸۲ درصد در بقیه شهرها افزایش داشته است. حتی همه‌گیری جهانی COVID-19 بر بازار املاک در اتریش تأثیر نداشته و قیمت ملک در سال ۲۰۲۰ افزایش چشمگیری داشته است.

در جدول‌های زیر می‌توانید قیمت حدودی خرید و اجاره املاک در اتریش را ببینید:

خرید ملک در اتریش	متوسط هزینه به یورو
هر مترمربع در مرکز شهر	۵۱۵۲.۳۲ €
هر مترمربع در خارج از مرکز شهر	۳۸۳۱.۷۰ €

اجاره ملک در اتریش	متوسط اجاره به یورو
آپارتمان یک خوابه در مرکز شهر	۷۳۳.۶۵ €
آپارتمان یک خوابه در خارج از مرکز شهر	۶۰۰.۰۵ €
آپارتمان سه خوابه در مرکز شهر	۱۳۲۹.۷۸ €
آپارتمان سه خوابه در خارج از مرکز شهر	۱۰۸۰.۶۴ €

هزینه های جانبی خرید ملک در اتریش

هزینه‌های خرید و فروش املاک در اتریش تقریباً بالا و در مجموع بین ۹/۴ تا ۱۳ درصد ارزش ملک یا قیمت فروش است. همچنین، مهم است بدانید که وکلای اتریشی به‌صورت ساعتی هزینه دریافت می‌کنند. به طور کلی، ثبت ملک در اتریش بین دو هفته تا یک ماه به طول می‌انجامد.

هزینه‌های جانبی مورد انتظار برای معامله املاک در اتریش عبارت‌اند از:

• هزینه‌های قانونی برای قرارداد تنظیم شده توسط وکیل یا دفتر اسناد رسمی، به میزان ۱ تا ۳ درصد قیمت خرید (بعلاوه ۲۰ درصد مالیات بر ارزش افزوده).

• مالیات بر نقل و انتقال املاک معمولاً با نرخ ثابت ۳/۵ درصد از ارزش ملک، اما به طور کلی ۲ درصد برای انتقال بین اقوام است.

• مالیات بر ارزش افزوده فقط برای املاک تازه ساخته شده است. در صورت اجاره ملک می‌توان این مبلغ را پس گرفت. با این حال، درآمد اجاره‌ای مشمول مالیات بر ارزش افزوده خواهد شد، بعلاوه مالیات گردشگری حدود ۰/۱ یورو برای هر نفر در هر شب.

• هزینه اسناد رسمی ۲ درصد بعلاوه ۲۰ درصد مالیات بر ارزش افزوده که بستگی به مساحت ملک دارد.

• حق‌الزحمه نمایندگی املاک که طبق قانون بین ۳ تا ۴ درصد قیمت خرید ملک یا ارزش بازار بعلاوه ۲۰ درصد مالیات بر ارزش افزوده تعیین شده است. هم خریدار و هم فروشنده این هزینه را پرداخت می‌کنند. جالب است که نمایندگان برای املاک ارزان‌تر که هزینه آن‌ها کمتر از ۵۰۰۰۰ یورو است، کمیسیون بیشتری دریافت می‌کنند.

• عوارض تمبر مالیات دولت بر خرید ملک اتریش ۰/۵ تا ۱ درصد است.

• هزینه ثبت ملک در اتریش ۱/۱ درصد تعیین شده است.

• هزینه‌های وام مسکن شامل هزینه بانکی در حدود ۱ درصد وام و هزینه ثبت نام در دادگاه ۱/۲ درصد از مبلغ وام است.

وام مسکن برای خرید ملک در اتریش

برخورداری از وام مسکن در اتریش بسیار ساده است و خارجیان واجد شرایط می‌توانند برای دریافت تسهیلات اقدام کنند. وام‌های مسکن با نرخ ثابت در اتریش رایج‌ هستند. این وام‌ها حداکثر تا ۷۰ درصد ارزش دارایی را بین ۱۵ تا ۳۰ سال تأمین می‌کنند. با این حال، خریداران ممکن است به بانک پیشنهاد کنند که مدت زمان وام مسکن آن‌ها طولانی‌تر یا کوتاه‌تر باشد. 

وام‌هایی با نرخ قابل تنظیم نیز در اتریش موجود است که نرخ بهره اولیه پایین‌تری را ارائه می‌دهند اما در بلند مدت ریسک بالاتری دارند. از طرف دیگر، می‌توانید وام مسکنی با ترکیبی از انواع ذکر شده را انتخاب کنید.

اکثر بانک‌ها اجازه بازپرداخت وام مسکن ماهانه یا سه‌ماهه را می‌دهند. همچنین امکان بازپرداخت وام مسکن در پیش از موعد وجود دارد. برای شهروندان خارج از اتحادیه اروپا ممکن است سختگیری بیشتری صورت گیرد و بانک مدارک بیشتری درخواست کند. اگر تا به حال این کار را نکرده‌اید، ایده خوبی است که یک حساب بانکی در یک بانک اروپایی باز کنید تا روند کلی کار آسان‌تر شود.

توجه داشته باشید تمام مدارک باید به زبان آلمانی ترجمه قانونی و ثبت محضری شوند.

مدارک لازم جهت دریافت وام مسکن در اتریش برای افراد خارجی شامل موارد زیر است:

• گذرنامه و کپی آن
• کپی قرارداد خرید و فروش امضا شده و سایر مدارک مربوط به ملکی که در دست دارید (طرح جامع، شرح ساختمان، اطلاعیه از ثبت زمین و غیره).
• ثبت درآمد طی ۶ ماه گذشته برای افراد خصوصی، برای صاحبان یک شخص حقوقی-تصدیق سطح عملکرد، برای کارآفرینان خود اشتغالی-تعادل سود/زیان
• سایر تأییدیه‌های پرداخت بدهی، به عنوان مثال صورت حساب بانک، جایی که وام گیرنده پس انداز خود را نگه می‌دارد یا قرارداد فروش املاک دیگر را امضا کرده است. اگر شرکتی به طور هدفمند برای خرید املاک و مستغلات تأسیس شده باشد، متعاقباً سود قابل توجهی نشان نمی‌دهد، در این صورت باید طرح‌های تجاری برای پروژه‌های آینده ارائه دهید یا سایر منابع درآمد را افشا کنید.
• محاسبه بازده اجاره برای خانه‌ها و آپارتمان‌ها که برای پرداخت‌های بعدی به دست آمده است.
• گواهینامه‌های معتبر بیمه، گواهی بیمه بازنشستگی دولتی (در صورت وجود)، تأیید سوابق پاک و عدم وجود حکم ورشکستگی.

مناطق محبوب خرید ملک در اتریش

محبوب‌ترین ملک‌های اجاره‌ای در بزرگ‌ترین شهرهای اتریش، مانند وین و گراتس واقع شده‌اند. در هر دو شهر، به دلیل افزایش اشتغال و دانشجو پذیری، جمعیت به طور قابل توجهی در حال افزایش است. بنابراین، خرید آپارتمان یا هتل‌های سرمایه‌گذاری در وین و گراتس یک فرصت عالی برای کسب درآمد است.

خرید املاک وین اتریش

املاک وین، هرساله سرمایه‌گذاران اتریشی و خارجی را به خود جذب می‌کنند. این شهر برای سال‌های متوالی از نظر کیفیت زندگی بهترین شهر برای سکونت در اتریش انتخاب شده است. پایتخت اتریش در قلب اروپا واقع شده است و یک مرکز مهم فرهنگی، سیاسی و اقتصادی است. معماری وینی، کافه‌های معروف، پارک‌ها و باغ‌های متعدد این شهر را بسیار جذاب کرده است.

تقاضا برای اجاره و خرید مسکن در وین به طور مداوم بالا است، در حالی که قیمت املاک در این شهر در مقایسه با سایر پایتخت‌های اروپایی نسبتاً پایین است. به عنوان مثال، در یکی از مناطق پر رونق، می‌توانید یک آپارتمان دو تخته در یک ساختمان نوساز را تنها با ۲۱۴۰۰۰ یورو خریداری کنید و با احتساب بازپرداخت مالیات بر ارزش افزوده، قیمت آن ۱۹۰۷۲۰ یورو خواهد بود.

قیمت آپارتمان‌ها در ساختمان‌های جدید اتریش شامل مالیات بر ارزش‌افزوده به میزان ۲۰ درصد هزینه است. با این حال، اگر آپارتمان را فقط به منظور اجاره خریداری کنید، مشمول بازپرداخت مالیات بر ارزش‌افزوده نمی‌شود.

خرید املاک گراتس اتریش

گراتس شهری مناسب برای سکونت است که در ۲۰۰ کیلومتری جنوب وین واقع شده است. در سال ۲۰۰۳ عنوان پایتخت فرهنگی اروپا به آن اعطا شد. گراتس جاذبه‌هایی برای همه سلیقه‌ها ارائه می‌دهد و دارای کلیساها، قلعه‌ها، کاخ‌ها و موزه‌های فراوان است. در مناطق خوب شهر قیمت آپارتمان‌ها در ساختمان‌های جدید از ۴۰۰۰ تا ۵۰۰۰ یورو در مترمربع شروع می‌شود.

خرید املاک سالزبورگ اتریش

سالزبورگ در نزدیکی پایتخت است و مشهورترین استراحتگاه‌های ورزشی زمستانی مثل Zell am See، Kaprun، Obertauern، Bad Gastein را در خود جای داده است. هزینه املاک و مستغلات در سالزبورگ مانند وین و اینسبروک است. ویلاها در Zell am See را می‌توان با یک میلیون یورو خریداری کرد و قیمت خانه‌ها از ۶۰۰۰۰۰ یورو شروع می‌شود. قیمت آپارتمان‌ها در سالزبورگ تا ۳۰۰۰۰۰ یورو است.

اخذ اقامت اتریش از طریق خرید ملک

درحالی که اثبات محل سکونت مانند خرید ملک، یکی از شروط لازم برای اخذ اقامت اتریش است، اما خرید ملک در اتریش برای اخذ اقامت کافی نیست و اتریش برای سرمایه‌گذاان در املاک و مستغلات اجازه اقامت صادر نمی‌کند. به عبارت دیگر خرید ملک در اتریش به خودی خود منجر به اخذ اقامت این کشور نمی‌شود.

اتریش بر خلاف کشورهایی مثل پرتغال، مالت و اسپانیا که گزینه اخذ ویزای طلایی اروپا برای خرید ملک را دارند، برنامه‌های ویزای سرمایه‌گذاری غیرفعال ندارد؛ بنابراین خرید ملک در اتریش حق اقامت دائم را به همراه نخواهد داشت. اما می‌توان با سرمایه حاصل از خرید و فروش املاک خود در اتریش از طریق سایر روش‌های سرمایه‌گذاری مانند تمکن مالی و دریافت ویزای تمکن مالی اتریش، اقامت این کشور را به دست‌آورد.

در مواردی مانند خرید هتل‌های بزرگ که سرمایه‌گذاری‌های قابل توجهی هستند و مشاغل کافی به وجود می‌آورند، ممکن است دولت اتریش با بررسی شرایط به درخواست اقامت دائم فرد سرمایه‌گذار پاسخ مثبت دهد!

منابع

• real estate Austria
• property

سوالات متداول